У вас есть помещение, рядом есть и конкуренты, и трафик адекватный, и помещение проверенное.
Тогда под это помещение создается концепция.
А второй вариант, когда вы придумали, что будете продавать, разработали концепцию, а под концепцию ищете помещение.
Иногда бывает так, что попадается помещение, и идея, которой вы горите, идеально туда вписывается. А бывает и наоборот. И лучше отложить свою любимую идею на потом. А выгоду от помещения получить.
Ну, например, достался вам угол у метро, рядом фастфуд (мировые бренды), кофе на вынос, булочные. Логичнее открыть что-то недорогое и с высокой оборачиваемостью столов.